بازار مسکن تکان می خورد؟ - وبلاگ پتول

به گزارش وبلاگ پتول، بانک مسکن در تازه ترین اقدام خود امکان استفاده از همه انواع تسهیلات خرید مسکن (بجز خانه اولی ها) را برای خانه های با سن بنای حداکثر 25 سال ساخت مجاز و بلامانع اعلام نمود. البته شرایط صندوق پس­ انداز مسکن یکم به روال گذشته است و حداکثر سن بنای مجاز برای آپارتمان ها و خانه­ هایی که با این نوع تسهیلات مورد معامله قرار می­ گیرد 15 سال است.

به گزارش وبلاگ پتول، رشد حدود 200 درصدی قیمت مسکن، توان خرید متقاضیان را به شدت کاهش داده و به همین دلیل بعضی کارشناسان افزایش سقف تسهیلات 160 میلیون تومانی را پیشنهادی برای رونق دهی به بازار مسکن می دانند. با این حال هنوز رقم وام افزایش نیافته اما بانک مسکن از 15 مهرماه سال گذشته محدودیت شرط سنی آپارتمان ها برای دریافت تسهیلات به وسیله اوراق که تا پیش از آن 20 سال بود به 25 سال افزایش داد. اخیرا نیز بنابر اعلام مدیر امور ارتباطات و حوزه مدیریت بانک مسکن در مصوبه ­ای امکان استفاده از همه تسهیلات خرید مسکن برای خرید خانه های با سن بنای حداکثر 25 سال ساخت، مجاز و بلامانع اعلام شد.

مسعود ایزدی در عین حال گفته است: شرایط صندوق پس­ انداز مسکن یکم و پرداخت تسهیلات از این محل به خانه­ اولی­ ها کماکان به روال گذشته است و حداکثر سن بنای مجاز برای آپارتمان ها و خانه­ هایی که با تسهیلات صندوق یکم مورد معامله خرید قرار می­ گیرد 15 سال است.

ایزدی درباره میزان استقبال متقاضیان خرید مسکن از اجازه استفاده از تسهیلات اوراق مسکن برای خرید خانه ­های 20 تا 25 سال ساخت گفت: تحقیقات مدیران شعب بانک مسکن در سراسر کشور حکایت از افزایش تقاضای استفاده از این تسهیلات برای خرید واحدهای مسکونی دارای سن بنای بالا دارد. این موضوع باعث رونق دریافت معاملات خرید مسکن البته برای گروه ­های مصرفی خواهد شد.

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی چند بار اعلام نموده بود که موافق افزایش وام مسکن نیست و آن را تورم زا می داند. اما روز 18 آبان ماه محمودزاده، معاون او از رایزنی با بانک مسکن برای اختصاص وام ارزان قیمت خرید مسکن به سه دهک یک، دو و سه اطلاع داد؛ هرچند درباره افزایش سقف وام اظهارنظر نکرد. پیش از این هم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن گفته بود بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات مسکن برای متقاضیان در حال حاضر برنامه ای ندارد. او در عین حال، سیاست کاهش قیمت مسکن را از برنامه های بانک مسکن دانست.

با این وجود محمود محمودزاده، سرپرست معاونت امور مسکن و ساختمان در مراسم رونمایی از مرحله ثبت نام طرح اقدام ملی در پاسخ به سوال وبلاگ پتول مبنی بر اینکه با توجه به جهش قیمت مسکن آیا برنامه ای برای افزایش سقف تسهیلات مسکن دارید یا خیر؟ اظهار کرد: صندوق پس انداز مسکن یکم از محل بازگشت اقساط مسکن مهر تغذیه می گردد. به تازگی مکاتبه ای را با همتی رئیس کل بانک مرکزی داشتیم و درخواست کردیم که پرداخت دیون این بانک از محل تسهیلات مسکن مهر به بانک مرکزی را دو سال به تاخیر بیندازند تا بتوانیم از محل این منابع به پرداخت تسهیلات ارزان قیمت مسکن برای دهک های یک، دو و سه بپردازیم. پیش بینی می کنیم رقمی که در این صندوق پس انداز خواهد شد حدود 3500 میلیارد تومان باشد.

افزایش 15 درصدی سهم قدیمی سازها از معاملات مسکن

شرط سنی آپارتمان ها برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن در شرایطی منجر به محدودیت خریداران شده بود که طی پنج سال گذشته خریداران در تهران به تدریج به واحدهای قدیمی تر روآورده اند. فروش آپارتمان های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از 45 درصد به 60 درصد افزایش یافته است.

مهرماه سال 1393 آپارتمان های با عمر بنای شش سال به بالا 44.7 درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال 1394 به 44.9 درصد رسید. مهرماه 1395 آپارتمان های مذکور 48.3 درصد از کل معاملات را در بر دریافتد.

مهر 1396 واحدهای مسکونی بالای شش سال 53.8 درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه 1397 نیز سهم آپارتمان های بالای شش سال از کل مبایعه نامه های شهر تهران 55.5 درصد شد. تیرماه 1398 خانه های بالای شش سال ساخت 60 درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

هم چنین مهرماه 1393 واحدهای بیش از 20 سال 6.6 درصد از کل معاملات را در بر می گرفت. این رقم در شهریورماه 1398 به 10.9 درصد رسیده است. خرید و فروش خانه های 16 تا 20 سال نیز از 6.1 درصد در مهرماه 1393 به 15.9 درصد از کل معاملات در شهریورماه 1398 رسید.

وام مسکن 23 درصد قیمت یک آپارتمان 55 متری است

با توجه به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه 1398 هم اکنون یک آپارتمان 75 متری که به عنوان میانگین الگوی مصرف عنوان می گردد 954 میلیون تومان قیمت دارد. قیمت یک واحد 65 متری 826 میلیون و یک واحد 55 متری با توجه به متوسط قیمت شهر تهران 699 میلیون تومان است؛ در حالی که سقف پرداخت تسهیلات برای زوجین تهرانی 160 میلیون تومان است. بر این اساس وام 160 میلیون تومانی، تنها 23 درصد قیمت یک آپارتمان 55 متری در پایتخت را پوشش می دهد.

هرچند بعضی کارشناسان، افزایش مبلغ وام مسکن را ضروری می دانند اما در سوی مقابل عده ای معتقدند با توجه به جهش قیمت مسکن که منجر به افت شدید معاملات شده افزایش سقف تسهیلات نمی تواند به رونق بازار مسکن یاری کند؛ چرا که متقاضیان مصرفی از عهده پرداخت اقساط برنمی آیند. هم اکنون قسط وام 160 میلیون تومانی با نرخ سود 8 درصد برای زوجین خانه اولی در شهر تهران ماهیانه یک میلیون و 700 هزار تومان است و به نظر می رسد افزایش سقف وام چند سال زمان احتیاج دارد تا به تدریج با رشد درآمد، خانوارها بتوانند مبلغ بیشتری را به عنوان اقساط ماهیانه پرداخت نمایند.

به گزارش وبلاگ پتول، مبلغ وام صندوق پس انداز مسکن یکم برای انفرادی در تهران 80 میلیون تومان، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون و برای سایر مناطق تا 40 میلیون تومان است. برای زوجین نیز در تهران تا 160 میلیون تومان، شهرهای بالای 200 هزار نفر 120 میلیون و سایر مناطق تا 80 میلیون تومان اختصاص پیدا می نماید. به این ترتیب متقاضی اگر به طور انفرادی اقدام کند، می تواند نصف مبلغ وام مورد نظر را برای یک دوره سپرده گذاری نموده و در سررسید یک ساله مبلغ خود را دریافت کند. به عنوان مثال متقاضی وام 80 میلیونی، 40 میلیون تومان سپرده می خواهد و بعد از یک سال 80 میلیون وام به اضافه 40 میلیون سپرده گذاری شده را دریافت می نماید.